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Centre-ville vs banlieue : du beigne au tiramisu

03 mai 2017   |   par Claude Robichaud, directeur général

Quel est l’avenir de la banlieue? Comment résistera-t-elle au vieillissement de la population? Quel sort lui réserve les générations X et Y?

Longtemps, les urbanistes ont craint l’effet du trou de beigne avec le cœur de l’agglomération déserté au profit des banlieues. Oui, dans le Grand Montréal, les banlieues ont la cote, mais l’île se défend assez bien. Par la suite, les craintes se sont inversées. Certains appréhendaient un retour massif vers le centre-ville. Du beigne on passerait au « Timbit » avec un centre bien garni ne laissant que des miettes pour le pourtour.

L’allégorie pâtissière a ses limites. Visiblement, la réalité est plus complexe. Globalement, le déplacement vers les banlieues dans le Grand Montréal se poursuit, bien qu’à une vitesse moindre. Une récente étude de la SCHL portant sur le marché de l’habitation dans le Grand Montréal apporte un éclairage intéressant sur les mouvements de population en fonction du cycle de vie. Cette étude est également rapportée dans le magazine Immobilier commercial.

Commençons par le groupe des 15 à 24 ans. Ici, l’île gagne au jeu des migrations intramétropolitaines. La concentration des universités est un facteur décisif dans l’attraction des jeunes. Ce phénomène s’amenuise toutefois, la présence des campus hors de l’île pouvant expliquer le ralentissement de la tendance. Selon les regroupements publiés dans l’étude de la SCHL, il s’agit du seul groupe pour lequel la banlieue perd, au net, des résidents.

Si le groupe des 25 à 49 ans migre vers la banlieue, Montréal réussit à en retenir davantage que par le passé, surtout chez les couples sans enfant et les célibataires. La banlieue conserve un attrait pour les familles. 

Surprise chez les 50 à 64 ans! Le retour en ville des baby-boomers ne se concrétise pas. Là aussi, ils sont plus nombreux à quitter l’île qu’à s’y établir. On observe ce phénomène aussi chez les 65 ans et plus, bien que les mouvements migratoires soient moins nombreux. 

Le marché de l’habitation à Terrebonne et Mascouche reflète ces tendances. Le paysage immobilier change. Bien sûr, la banlieue demeure le lieu de prédilection pour un bon nombre de familles. Le bungalow cède toutefois la place aux condos, aux maisons de ville et aux complexes d’habitation, notamment ceux qui sont dédiés aux retraités. Les inaugurations récentes à Terrebonne du Teasdale de Chartwell et du Floréa du Groupe Maurice en sont une démonstration probante.

Que devons-nous en conclure? Il semble y avoir une moins grande polarisation entre le centre et la banlieue, de sorte que le développement de l’un ne se fasse pas obligatoirement au détriment de l’autre.

Lors des travaux préparatoires à la démarche Horizon 2020, nous nous sommes intéressés au positionnement de la MRC Les Moulins dans le contexte métropolitain. En 2012, nous en arrivions à la conclusion suivante : « Les rapports banlieue – ville centre évoluent. La banlieue participe de plus en plus à la vitalité économique des grandes agglomérations. Malgré les contraintes à l’expansion de la trame urbaine, les banlieues profiteront de la concentration du développement, de l’attractivité de leur offre de services, de la demande pour ce mode de vie et des solutions aux défis du transport ».

Les faits corroborent cette analyse. Malgré les défis qui se posent, la MRC Les Moulins est promise à un bel avenir, et ce, comme moteur régional et pôle de croissance d’une métropole dynamique.

Le beigne pas plus que le Timbit n’illustrent correctement la dynamique métropolitaine. Proposons plutôt un tiramisu, pour sa signification « tire-moi vers le haut »!

 

Claude Robichaud, directeur général du CLDEM

Suivez le sur twitter @CRobichaudCLDEM 

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